В Госдуме обсудили проблемы правового регулирования общей долевой собственности на жилые помещения

В Госдуме состоялся «круглый стол» на тему: «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения», организованный Комитетом по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

Открывая дискуссию, председатель Комитета Галина Хованская Хованская
Галина Петровна Депутат Государственной Думы избран по избирательному округу № 198 (Ленинградский – город Москва) обратила внимание на то, что обсуждаемый вопрос сложен и с юридической точки зрения, и в правоприменении. Противоречива и судебная практика. Между тем «резиновые квартиры», возникающие когда на небольшие доли квартир регистрируется большое количество людей, стали распространенным явлением. Нередки ситуации «квартирного рейдерства» или создания собственником небольшой доли невыносимых условий для остальных жильцов. Особо сложная ситуация складывается в квартирах коммунального заселения, где для собственников комнат и проживающих по договору социального найма фактически действуют разные правовые режимы. В настоящее время проблема до сих пор не решена, и от этого страдают люди.

Первый заместитель председателя Комитета Елена Николаева Николаева
Елена Леонидовна Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» разъяснила, что согласно действующему законодательству, одним из видов совместной собственности является долевая, при этом нельзя воспрепятствовать пользоваться помещением даже тем, кто обладает микродолей. Для пресечения размывания доли в праве общей собственности создан механизм преимущественного права покупки – но здесь остаётся вопрос цены доли, которая часто оказывается сильно завышена, также это требование можно было обойти подарив долю, и доказать в суде притворность подобной сделки дарения было трудно.

Попытки урегулировать вопрос были, например, группа депутатов Госдумы пятого созыва во главе с Павлом Крашенинниковым Крашенинников
Павел Владимирович Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» внесла законопроект, в котором предлагалось установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Также было предусмотрено ограничение прав собственника на вселение третьих лиц, если в результате на каждого жильца будет приходиться меньше учетной нормы площади жилого помещения, определенной органами местного самоуправления.

Проект был поддержан Верховным Судом и Федеральной миграционной службой, но Правительство дало отрицательное заключение. С точки зрения правительственных экспертов, предлагаемое решение ограничивало право собственности в части пользования жилым помещением и право на свободу передвижения в части запрета на вселение в жилое помещение. Эта позиция понятна, отметила Е.Николаева, но решение проблемы невозможно без определенных ограничений именно в праве пользования. Можно обсуждать размеры долей, механизмы администрирования – здесь депутаты готовы искать компромисс, даже, в случае необходимости, перевнести законопроект.

Ведущий юристконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев отметил, что при разрешении проблемы микродолей возникает конкуренция права пользования и права собственности – оба весомы, оба конституционны и потому решение найти непросто, но искать необходимо. Из возможных способов решения проблемы эксперт выделил такие как ограничение возможности регистрации и ограничение оборота долей, если их размер ниже определенного размера, а также ограничение возможности пользования жилым помещением. Если два первых представляются эксперту малопродуктивными, то использование третьего, с учетом оговоренных в действующем законодательстве исключений, потенциально может смягчить проблему.

Заместитель председателя Экспертного совета при Комитете Валерий Казейкин обратился к вопросу особенностей общей долевой собственности в малоэтажных жилых комплексах и предложил при дальнейшей подготовке законодательных инициатив по обсуждаемому вопросу распространить их действие не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на дома с земельными участками по проектам комплексного освоения территорий.

Генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» Павел Романов отметил, что обсуждаемая проблема связана с разным подходом к собственности в гражданском праве (где объект гражданского оборота неделим) и жилищном праве (которое требует выделять помещение в натуре). Решение эксперт видит в том, чтобы жестче определить правовой режим жилых помещений в гражданском законодательстве. По действующим нормам, заметил П.Романов, оборот микродолей фактически регулируется единственной статьей 252 Гражданского кодекса, причем предлагаемый в ней механизм направлен скорее на разрешение исключительных случаев, поэтому эти положения необходимо трансформировать в полноценный правовой режим. По мнению эксперта, здесь допустимо воспользоваться опытом земельного права, где Земельным кодексом четко оговорен режим использования земель различного, например, сельскохозяйственного назначения.

Член инициативной группы общественного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» Елена Евсеева рассказала о судебной практике в сфере оборота долей и обратилась к представителям Верховного Суда с просьбой рассмотреть этот вопрос на одном из пленумов, так как хотя в последнее время наметилась тенденция решения вопросов в пользу пострадавших, многие суды по‑прежнему склонны принимать решения на формальных основаниях. Её коллега Александр Мигунов отметив высокую криминализированность проблемы, предложил внести изменения не только в Жилищный и Гражданский кодексы, но и в Уголовный, чтобы «квартирное рейдерство» стало полноценным криминальным составом.

Член правления Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко предложил разработать механизм определения преимущественного права на проживание в жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности. При этом, по мнению эксперта, необходимо обеспечить защиту интересов всех законопослушных собственников долей, в том числе – собственников микродолей.

Свою позицию высказали присутствующие на заседании представители органов государственной власти. Советник управления систематизации законодательства и анализа судебной практики Верховного Суда Зоя Головкина отметила, что позиция Верховного Суда в настоящее время склоняется к тому, что право собственности не означает автоматического права на вселение. Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Галина Елизарова подчеркнула необходимость определить законодательно основания, по которым возможен отказ в регистрации права собственности на долю в жилом помещении. Ряд разъяснений и предложений дали заместитель начальника отдела финансового и гражданского законодательства – начальник отделения гражданского законодательства Служебно-правового управления Договорно-правового департамента МВД Евгений Боровиков, старший прокурор отдела управления по надзору за соблюдением прав и свобод граждан Главного управления по надзору за исполнением федерального законодательства Генеральной прокуратуры Леонид Комин, советник отдела законопроектной деятельности Управления правового обеспечения ФМС России Роман Доронин.

В целом участники дискуссии согласились с тем, что решение вопроса злоупотребления правом собственности на долю в жилом помещении лежит в области жилищного законодательства, в определении правового режима жилого помещения, установлении особенностей права пользования им. Также необходимо создать экономические и юридические условия, при которых искусственное выделение микродолей перестало бы приносить выгоду.